Alors vous avez vendu votre maison et vous venez de quitter le bureau du procureur avec un gros chèque. Pas seulement un gros chèque, mais le plus gros chèque que vous ayez jamais tenu dans votre paume moite.
Une fois que l’excitation s’est estompée et que vous vous êtes remis de votre dîner de steak de fête, vous vous demandez peut-être : Devez-vous payer des taxes sur une vente de maison? La réponse est peut être.
L’IRS appelle les bénéfices de la vente d’une maison ou d’un autre investissement les gains en capital. Et les gains en capital sont imposés à des taux différents selon que l’investissement que vous avez effectué était à court terme (moins d’un an) ou à long terme (plus d’un an). Les tarifs varient également en fonction de vos revenus.
Mais bon, ne perdez pas espoir tout de suite. La bonne nouvelle concernant la vente d’une maison est que le profit est souvent exonéré de l’impôt sur les plus-values. C’est vrai! Libre d’impôt, bébé. Mais comme pour tout ce qui touche à la fiscalité, il y a des étapes à franchir.
Combien coûte l’impôt sur les gains en capital lors de la vente d’une maison ?
D’accord, alors voici l’affaire. Si la maison que vous avez vendue a été votre résidence principale pendant au moins deux des cinq dernières années, vous n’avez pas à payer d’impôt sur les gains en capital sur vos bénéfices jusqu’à un certain montant. Et l’IRS est assez généreux (pour une fois !) sur le montant des bénéfices qu’il exclut des impôts.
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Si vous êtes célibataire, tout profit jusqu’à 250 000 $ est exclu des impôts. Pour le dépôt conjoint marié, le montant double à 500 000 $.1 Et le profit ne signifie pas simplement combien d’argent vous avez obtenu lorsque vous avez vendu votre maison. Et c’est un soulagement puisque ce chèque que vous recevez à la clôture pourrait être beaucoup plus important que ce qui est considéré comme un profit, surtout si vous avez travaillé dur pour payer votre maison.
Le profit est le prix de vente moins le prix d’achat initial et le coût des améliorations, des frais et des commissions. Maintenant, si le marché du logement dans votre région est devenu fou et que vous avez nettoyé la vente de votre maison, vous ne payez des impôts que sur le montant supérieur au seuil de 250 000 $ ou 500 000 $.
Prenons un exemple. Supposons que vous et votre conjoint ayez acheté une maison il y a 10 ans pour 300 000 $ dans un quartier en plein essor de la ville. Vous avez suivi nos recommandations et déposé 20 % (60 000 $) et obtenu un prêt hypothécaire à taux fixe de 15 ans. Après 10 ans de paiements, vous ne deviez que 93 000 $ lorsque vous avez décidé de vendre. Les valeurs des maisons dans votre région ont grimpé en flèche, vous avez donc pu vendre votre maison pour 900 000 $ ! Boom! Vous n’avez pas pu arrêter de sourire pendant une semaine.
Donc, pour calculer votre profit, vous prenez 900 000 $ et soustrayez le prix de vente initial de 300 000 $, environ 55 000 $ en commissions et frais et disons 20 000 $ en réparations domiciliaires (un toit et un nouveau four). Cela équivaut à un bénéfice de 525 000 $. Étant donné que le seuil d’exonération d’impôt pour les couples mariés est de 500 000 $, vous paierez des impôts sur les gains en capital sur seulement 25 000 $.
Quel est le taux d’imposition des gains en capital sur une résidence principale ?
Donc, 525 000 $ est une grosse somme d’argent, mais puisque vous ne deviez que 93 000 $ pour votre maison, vous êtes en fait reparti avec 752 000 $. Voici le calcul : 900 000 $ (prix de vente) – 55 000 $ (commissions et frais) – 93 000 $ (paiement hypothécaire) = 752 000 $.
Passons maintenant à votre compte de taxes. Les gains en capital à court terme (moins d’un an) sont imposés à votre taux d’imposition habituel. Les plus-values à long terme (plus d’un an) sont imposées en fonction de vos revenus. Si votre revenu imposable est inférieur à 40 400 $ pour les déclarants célibataires ou à 80 800 $ pour les déclarations conjointes, votre taux d’imposition des gains en capital à long terme est de 0 % !2
Le taux des gains en capital à long terme est de 15 % pour les déclarants célibataires dont le revenu imposable se situe entre 40 401 $ et 445 850 $ et pour les couples déclarant conjointement avec des revenus compris entre 80 801 $ et 501 600 $.3 Au-dessus de ces revenus, le taux est de 20 %.4
Notez que ces taux sont beaucoup plus bas que les tranches d’imposition fédérales normales.
Le revenu médian des ménages aux États-Unis en 2020 était de 67 521 $.5 Cela signifie donc qu’un bon nombre de personnes, selon qu’elles sont célibataires ou mariées, tombent dans la tranche des 15 % (ou sont juste à la frontière).
Revenons à notre exemple où votre bénéfice imposable était de 25 000 $. En supposant que le revenu de votre ménage vous place dans la tranche de 15 % des gains en capital, vous devrez 3 750 $ d’impôts. Oui, c’est beaucoup d’argent, mais si vous considérez que vous avez obtenu 752 000 $ de la vente de votre maison, ce sont de petites pommes de terre.
Comment éviter ou réduire l’impôt sur les gains en capital sur les ventes de maisons
Si vous avez satisfait à l’exigence de résidence de deux ans, ce qui signifie que votre maison a été votre résidence principale pendant au moins deux des cinq dernières années (et que vous avez les taches de tapis aléatoires pour le prouver), vous ne serez probablement pas touché par les impôts sur les gains en capital. lorsque vous vendez votre maison parce que le seuil de profit (250 000 $ à 500 000 $) est trop élevé.
Mais si vous avez réalisé un profit sur une maison dans laquelle vous avez vécu moins de deux ans, le fisc va vous appeler. Et il pourrait vous frapper avec une grosse facture ! Que vous répariez et renversiez des maisons ou que vous décidiez simplement de déménager dans un nouveau quartier, si vous ne remplissez pas l’exigence de résidence, vous serez imposé sur vos bénéfices soit à votre taux d’imposition sur le revenu normal (si vous possédiez la maison pour moins moins d’un an) ou le taux de plus-value (si vous étiez propriétaire de la maison depuis plus d’un an).
Il existe plusieurs façons d’éviter l’impôt sur les gains en capital, mais la plus importante est de rester sur place ! Ne vendez pas votre maison avant d’en être propriétaire depuis deux ans.
Exclusions de résidence de l’impôt sur les gains en capital
L’IRS a plusieurs exclusions à l’exigence de résidence.
- Si vous êtes membre des Forces armées et que vous êtes appelé au service actif, vous êtes admissible à une exclusion.
- D’autres circonstances « imprévisibles » sont également éligibles à une exclusion, comme si la personne a été détruite, condamnée ou a subi une perte en raison d’une catastrophe naturelle ou d’origine humaine.6
- Vous êtes également admissible si un résident principal de votre maison est décédé, a divorcé ou séparé légalement, a donné naissance à des jumeaux ou à d’autres multiples, a perdu son emploi ou ne pouvait plus payer la maison en raison d’un changement d’emploi.sept
L’IRS a également des exclusions partielles si vous avez vendu votre maison en raison d’un déménagement, d’un problème de santé qui vous a obligé à vous rapprocher des installations médicales d’un membre de la famille ou de fournir des soins personnels à un membre de la famille malade.8 Une exclusion partielle est calculée en fonction de la durée de résidence dans le logement.
Ainsi, si vous êtes célibataire et avez vécu dans votre maison pendant un an (la moitié de l’exigence de résidence de deux ans), vous avez droit à 50 % de l’exclusion de 250 000 $. C’est 125 000 $. À mesure que vous vous rapprochez de l’exigence de deux ans, le montant que vous pouvez exclure augmente.
Si vous n’êtes pas admissible à une exclusion, votre meilleur pari pour réduire votre facture d’impôt (au moins un peu) est de créer une liste détaillée de toutes les améliorations que vous avez apportées à votre maison afin que vous puissiez les soustraire de votre profit. Vous avez acheté un nouveau chauffe-eau ? Remplacé les fenêtres? Vous pouvez soustraire ces coûts de votre bénéfice.
Le marché immobilier est fou en ce moment, et les prix des maisons dans de nombreuses villes ont augmenté de pourcentages à deux chiffres l’année dernière. Cela signifie donc que vous pourriez être touché par une grosse facture fiscale si vous décidez de vendre votre maison avant d’avoir satisfait à l’exigence de deux ans. Mais dans un marché normal, si vous vendez une maison après l’avoir possédée pendant moins de deux ans, la majeure partie (le cas échéant) de vos bénéfices sera absorbée par les honoraires de l’agent immobilier (généralement 6 % du prix de vente) et les frais de clôture. Plus vous restez longtemps dans votre maison, plus vous gagnez de valeur nette (la valeur nette correspond à la valeur de votre maison, moins le montant de la dette que vous devez).
Combien coûte l’impôt sur les gains en capital sur un bien locatif ?
Si vous possédez un bien locatif, le loyer que vous percevez est considéré comme un revenu régulier et vous paierez des impôts dessus comme un salaire normal. Mais si vous décidez de vendre la propriété, vous devrez payer des impôts sur les gains en capital sur vos bénéfices. Et comme une location n’est pas votre résidence principale, vous ne pourrez pas exclure une partie de votre profit.
Ainsi, si vous possédez la propriété depuis moins d’un an, vous paierez des impôts sur les gains en capital à court terme à votre taux d’imposition normal. Si vous êtes propriétaire du bien depuis un an, vous paierez des impôts sur les plus-values à long terme à un taux de 0 %, 15 % ou 20 % selon vos revenus. (Nous avons parlé de ces tranches de revenu plus tôt.)
Comment éviter l’impôt sur les gains en capital sur un bien locatif
Tout comme la vente d’une résidence principale, vous pouvez soustraire le coût des améliorations, des commissions immobilières et des frais de clôture du gain que vous avez réalisé sur votre bien locatif. Cela réduira un peu votre charge fiscale, mais la façon vraiment cool d’éviter les impôts sur les gains en capital est de faire un échange 1031. Ugh, l’IRS et leurs formulaires numérotés. Mais restez avec nous. Cela en vaudra la peine.
Un échange de même nature 1031 vous permet de différer le paiement des impôts sur les gains en capital si vous réinvestissez le produit de la vente d’une propriété dans une autre propriété similaire. C’est vrai : si vous vendez une maison de location et en achetez une autre avec l’argent que vous avez gagné sur cette vente, vous n’aurez pas à payer d’impôt sur les gains en capital sur la vente. L’IRS vous permet de faire autant d’échanges 1031 que vous le souhaitez, mais dès que vous arrêtez d’investir votre produit dans des propriétés similaires, vous devrez payer des impôts sur les plus-values.
L’IRS est quelque peu flexible sur le terme « similaire ». Par exemple, vous pourriez vendre une maison de location et acheter une propriété commerciale ou un complexe d’appartements et reporter l’impôt sur les gains en capital. Mais vous ne pouvez pas vendre une maison et investir l’argent dans des fonds communs de placement ou dans un autre investissement comme la crypto-monnaie (la crypto n’est jamais une bonne idée de toute façon). Eh bien, vous pourriez. Vous n’aurez qu’à payer des impôts dessus.
L’IRS a cependant quelques règles pour les échanges 1031. Dans un premier temps, vous devez identifier le nouveau bien que vous souhaitez acquérir dans un délai de 45 jours.9 (Cela signifie que vous devrez acheter une autre propriété dès que possible.) Deuxièmement, vous devez conclure la vente dans les 180 jours.dix Whoa, c’est beaucoup de pression, surtout si vous êtes du genre à prendre trois heures pour prendre une décision simple comme quel film regarder. La clé est donc de planifier à l’avance!
Un échange 1031 est un peu comme un jeu de chaises musicales. La musique commence lorsque vous vendez votre propriété. Vous vous sentez bien et avez de l’argent en main alors que vous recherchez des propriétés potentielles à acheter. Mais ensuite, la musique commence à ralentir, et vous devenez nerveux et vous vous demandez si vous pourrez trouver une place. D’autres personnes lorgnent sur les propriétés que vous souhaitez. Et alors. . . le silence. La musique s’arrête. Vous restez avec votre argent et n’avez pas de place pour le garer. Votre cœur coule. Et puis vous entendez frapper à la porte. C’est le fisc.
Mais si vous vous trouvez dans cette situation, ne perdez pas espoir. Payer des impôts n’est pas la fin du monde. Il est de loin préférable de payer des impôts sur les gains en capital que de prendre une décision hâtive et d’acheter une propriété pas si grande simplement parce que vous avez manqué de temps pour faire un échange 1031. Si vous achetez une propriété juste pour éviter les taxes, vous pourriez finir par payer la taxe stupide (une erreur avec beaucoup de zéros à la fin). La taxe stupide n’a pas de tranches d’imposition. Cela pourrait être beaucoup plus que le taux de gains en capital de 15 %.
Nous l’avons déjà dit, mais cela vaut la peine de le répéter : planifiez à l’avance lorsque vous vendez un bien locatif.
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