Vous voulez savoir comment retourner une maison pour un énorme profit ? Rejoignez l’équipage ! Le renversement de maisons a augmenté à travers le pays. Au deuxième trimestre 2021, le nombre de house flips a atteint 80 000. C’est presque 5 % de toutes les ventes de maisons ou une transaction sur 20 !1
Tout ce que vous avez à faire est de regarder un épisode de n’importe quelle émission populaire pour comprendre pourquoi elle est si attrayante. Un segment de 30 minutes donne l’impression qu’il est assez facile de retourner une maison et de réaliser un énorme profit. Cela semble assez simple, non ?
Qu’est-ce que le retournement de maison ?
Le retournement de maison, c’est quand un investisseur immobilier achète des maisons et les revend ensuite avec profit. Pour qu’une maison soit considérée comme un flip, elle doit être achetée avec l’intention de la revendre rapidement. Le délai entre l’achat et la vente varie souvent de quelques mois à un an.
Il existe deux types différents de retournement de maison :
- Un investisseur achète une propriété qui a le potentiel d’augmenter en valeur avec les bonnes réparations et mises à jour. Après avoir terminé les travaux, ils gagnent de l’argent en vendant la maison à un prix beaucoup plus élevé que celui pour lequel ils l’ont achetée. Vous avez peut-être aussi entendu cela appelé «réparer et retourner».
- Un investisseur achète une propriété dans un marché où la valeur des maisons augmente rapidement. Ils ne font aucune mise à jour et après avoir détenu la propriété pendant quelques mois, ils revendent à un prix plus élevé et réalisent un profit.
Nous nous concentrons principalement sur la première définition fix-and-flip et vous fournissons des conseils pour vous aider à choisir une propriété, à faire des rénovations et à vendre intelligemment.
Retourner une maison est-il rentable ?
Changer de maison peut sembler simple, mais ce n’est pas aussi simple qu’il y paraît. Soyons réalistes : un retournement de maison peut être soit un rêve, soit un désastre.
Trouvez des agents experts pour vous aider à vendre votre maison.
Fait de la bonne manière, un retournement de maison peut être un excellent investissement et incroyablement rentable. En peu de temps, vous pouvez faire des rénovations intelligentes et vendre la maison bien plus cher que ce que vous avez payé.
Mais un retournement de maison peut tout aussi bien aller dans la direction opposée s’il est fait dans le mauvais sens. Nous avons tous entendu des histoires d’horreur renversantes, celles où ce qui semblait être une bonne affaire s’est transformé en une maison avec une fondation fragile et un toit qui fuit. En fin de compte, un retournement de maison ne vous rapportera peut-être pas d’argent. Cela pourrait en fait vous coûter des milliers.
Si vous décidez de retourner une maison, vous ne voulez certainement pas perdre d’argent. Vous voulez faire un investissement judicieux et en récolter les fruits. C’est pourquoi beaucoup de gens font appel à un évaluateur pour évaluer la valeur, puis utilisent la règle des 70 % pour évaluer s’il est probable qu’un correctif et un retournement rapporteront comme ils l’espèrent.
Qu’est-ce que la règle des 70 % ?
La règle des 70 % signifie que le prix d’achat d’une propriété doit correspondre à 70 % de la valeur après réparation de la maison moins les coûts de rénovation et de réparation. Cela vous aide à éviter de trop dépenser pour une propriété qui vous rapportera peu de retour sur votre investissement. Voici à quoi cela ressemble :
Disons que vous estimez la valeur après réparation d’un homme à 300 000 $. Commencez par multiplier 300 000 $ par 70 % ou 0,7.
300 000 $ x 0,7 = 210 000 $
Maintenant, disons qu’il a besoin de 50 000 $ en réparations. Pour déterminer le prix maximum que vous devriez payer pour la maison, soustrayez 50 000 $ de 210 000 $.
210 000 $ – 50 000 $ = 160 000 $
Cela signifie que le prix d’achat de la maison ne doit pas dépasser 160 000 $ en espèces – plus sur l’argent comptant plus tard. Et si vous ne l’avez pas compris, cela vous laisse faire un 90 000 $ profit lorsque vous vendez la maison pour sa valeur après réparation à 300 000 $.
N’oubliez pas de prendre en compte vos deux choses préférées : le temps et les taxes. En utilisant l’exemple ci-dessus, disons qu’il faut deux ans pour terminer et vendre le flip maison. C’est comme gagner 45 000 $ pour chaque année de travail. Lorsque vous tenez compte des impôts sur les gains en capital à long terme, le retournement de maison ne vaudra probablement pas la peine.
Mais s’il vous faut six mois pour terminer le correctif et retourner, vous avez gagné 90 000 $ en six mois. Maintenant, puisque vous êtes propriétaire de la maison depuis moins d’un an, le bénéfice est considéré comme un gain en capital à court terme et imposé à votre taux normal d’imposition sur le revenu des particuliers, qui est supérieur au taux des gains en capital à long terme. Mais ce flip est toujours une bonne affaire.
Comment retourner une maison en 5 étapes
1. Financez le House Flip avec de l’argent
Retourner des maisons peut être une entreprise risquée, en particulier retourner des maisons sans argent. Il est facile de comprendre pourquoi l’ajout de dettes dans le mélange ne fait que rendre les choses plus dangereuses. Voici pourquoi nous vous recommandons toujours de retourner une maison avec de l’argent :
- Pas de frais d’intérêt. Les flippers qui empruntent de l’argent peuvent payer des intérêts pendant des mois, ce qui ne fait qu’augmenter le montant qu’ils doivent vendre pour atteindre le seuil de rentabilité.
- Ne vous précipitez pas pour vendre. L’utilisation de la dette pour financer un retournement peut vous amener à agir par désespoir. Si vous ne parvenez pas à vendre la maison, vous risquez de baisser votre prix et de réduire vos bénéfices. Les flippers de maison en espèces uniquement peuvent attendre un marché lent car ils n’ont pas de paiements d’intérêts qui s’accumulent contre eux chaque jour où ils ne se vendent pas.
- Aucune dette pour vous retenir. Plus important encore, faire tout type d' »investissement » avec de la dette est un plan stupide. période Essayer de vendre une maison retournée pour plus d’argent que vous n’y avez investi est déjà un risque, même avec de l’argent. L’utilisation de la dette dans le processus augmente vos chances de perdre de l’argent s’il y a un contretemps dans vos plans.
Prenons un exemple pour voir pourquoi l’utilisation de la dette pour retourner une maison n’en vaut pas la peine : vous contractez un prêt pour acheter une maison à retourner et tout semble aller bien jusqu’à ce que les rénovations prennent six mois au lieu de quatre. Lorsque vous mettez la maison en vente, elle reste sur le marché pendant un mois avant que vous ne soyez obligé de baisser le prix et de la vendre à un prix bien inférieur à ce que vous aviez prévu.
Un mois plus tard, vous fermez et recevez votre paiement. Mais une grande partie de votre paiement sert à rembourser l’argent que vous avez emprunté plus huit mois d’intérêts ! Et cela s’ajoute aux frais de vente habituels comme les commissions d’agent, les taxes et les frais de titre.
Si vous aviez renversé la maison avec de l’argent, le désespoir ne vous aurait pas forcé à vendre à bas prix. En l’absence de paiements d’intérêts à craindre, vous auriez pu attendre que le marché se réchauffe et que le prix soit correct.
À moins que vous ne puissiez payer en espèces, le risque financier lié au retournement de maison n’en vaut tout simplement pas la peine.
2. Connaître le marché
Beaucoup de flippers de maison s’enthousiasment pour leur prochain projet et peuvent ignorer ce côté moins glamour de l’entreprise. Mais si vous ne comprenez pas bien le marché et les tendances immobilières dans votre région, vous pourriez rencontrer les problèmes suivants :
- Vous ne savez pas si vous obtenez réellement une bonne affaire sur la maison que vous achetez. Le prix de vente doit être suffisamment bas pour que vous puissiez faire les rénovations tout en restant gagnant lorsque le prix de la maison est au prix du marché.
- Vous ne pouvez pas identifier avec précision la valeur potentielle de l’homme. Votre vision de la maison doit correspondre à la réalité du quartier et à la capacité des résidents du quartier à s’offrir la maison que vous créez.
- Vous ne savez pas comment évaluer le prix de la maison. Si vous avez acheté une maison dans un quartier comptant principalement entre 130 000 et 150 000 $, vous voudrez fixer le prix de votre flip au bas de cette fourchette au moment de vendre.
Alors, comment obtenir une compréhension approfondie du marché qui fait un flip réussi ? Trouver un agent immobilier avec des années d’expérience dans votre région. Votre agent peut vous aider à cibler votre recherche de maison sur les bons quartiers en fonction de votre prix, de votre budget pour les rénovations et du profit souhaité.
Vous pensez peut-être que cette maison que vous avez trouvée en ligne semble être un vol à 145 000 $ et a beaucoup de potentiel. (Pensez simplement à quoi cela pourrait ressembler avec une nouvelle cuisine!) Mais si la plus belle et la plus grande maison du quartier se vendait 160 000 $ il y a trois mois, toute rénovation coûterait probablement plus cher que le quartier. Et vous seriez coincé avec une maison que vous ne pourriez pas vendre.
Il est avantageux de travailler avec un agent immobilier qui connaît le marché comme sa poche. Lorsque vous êtes prêt à vendre, votre agent peut utiliser ses connaissances pour fixer le prix de la maison de manière compétitive afin que vous obteniez le meilleur prix. Travailler avec un agent rock-star peut vous aider à faire un investissement intelligent qui maintient vos finances sur la bonne voie.
3. Établissez un budget pour votre retournement de maison
N’attendez pas d’avoir acheté un immeuble de placement pour faire un budget. Connaissez votre fourchette de prix pour l’achat d’une maison, les réparations, l’achèvement des projets de rénovation et le paiement des frais de vente avant de conclure l’affaire.
Faites une liste de tous les projets cosmétiques ainsi que de toutes les révisions coûteuses comme les problèmes de plomberie ou d’électricité. Si vous n’avez pas d’expérience en construction, un entrepreneur peut vous dire ce qui doit être réparé et combien cela coûtera. Des réparations surprises peuvent faire ou défaire un retournement, alors assurez-vous de faire vos devoirs ici.
Lorsque vous êtes sous contrat, obtenez une inspection de votre maison et toute autre inspection spécifique dont vous pourriez avoir besoin. Il est toujours préférable de repérer les problèmes à l’avant plutôt que d’être surpris sur la route.
4. Investissez dans des rénovations intelligentes
Les rêves de planchers de bois franc étincelants, de luminaires tendance et de fabuleuses cuisines avec des poêles de qualité professionnelle peuvent rapidement rendre vos rénovations incontrôlables. C’est pourquoi il est important de connaître votre budget à l’avance, puis de vous assurer que vos mises à jour restent sur la bonne voie et augmentent réellement la valeur de la maison.
N’oubliez pas que les grosses rénovations, comme les cuisines et les salles de bain, peuvent facilement faire ou défaire votre flip. Prenez la cuisine, par exemple. Selon le coût 2020 vs. Rapport de valeur, le montant moyen dépensé pour une rénovation majeure de la cuisine est de près de 68 500 $.2 Le montant moyen récupéré de ce coût n’est que d’environ 40 000 $.3 Ce n’est pas le genre de retour sur investissement que vous voulez voir lorsque vous retournez une maison.
Si vous rénovez une maison que vous espérez vendre 220 000 $, n’investissez pas 60 000 $ dans des installations d’armoires sur mesure, des finitions haut de gamme et cet îlot de cuisine de rêve ! Au lieu de cela, envisagez une rénovation plus intelligente qui se concentre sur la finition des armoires existantes, l’ajout de comptoirs en granit et le remplacement des appareils. Vous dépenserez moins et aurez beaucoup plus de chances de récupérer vos frais lorsque vous revendrez la maison.
Bien que vous puissiez investir dans quelques grosses mises à jour d’un coup, ne sous-estimez pas la puissance des petits ajustements. Des choses comme une nouvelle couche de peinture, une quincaillerie mise à jour et un nouvel aménagement paysager peuvent avoir un impact énorme !
5. Obtenez des conseils d’un expert immobilier local
Pouvez-vous gagner de l’argent en retournant votre maison ? Quand c’est bien fait, c’est définitivement possible ! Au deuxième trimestre de 2021, les maisons inversées se sont vendues à un prix médian record de 267 000 $ avec un bénéfice brut de près de 67 000 $.4
Gardez à l’esprit que le bénéfice brut n’inclut pas le montant dépensé pour les réparations et les rénovations. Mais si vous êtes en mesure de dépenser de l’argent et de respecter votre budget pour les rénovations, il est tout à fait possible d’obtenir un excellent retour sur votre investissement.
La clé du succès d’un retournement de maison est de le faire avec de l’argent, de faire un investissement intelligent dans le type de maison que vous achetez, de choisir des rénovations dans votre budget et de la vendre rapidement. Avoir un agent immobilier dans votre équipe vous aide à réaliser tout cela!
Que vous achetiez une maison pour y vivre pendant des années ou pour la retourner dans six mois, un agent immobilier de qualité peut vous fournir les connaissances du marché et les conseils pratiques dont vous avez besoin pour faire un investissement judicieux.
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Si vous êtes prêt à commencer à retourner des maisons, assurez-vous de trouver un agent en qui vous pouvez avoir confiance. Avec notre Fournisseurs locaux approuvés (ELP) programme, nous faisons le travail difficile pour vous.
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