Guide de prêt VA: qu’est-ce que c’est et comment ça marche

L’achat d’une maison est un travail difficile. Et si vous êtes un ancien combattant ou si vous servez dans l’armée, cela peut être plus difficile que les autres.

C’est pourquoi le Département américain des anciens combattants (VA) a créé le prêt VA comme une option hypothécaire spécifiquement pour les anciens combattants.

Avant de déballer ce que c’est exactement, couvrons les principales raisons pour lesquelles certains vétérans aiment les prêts VA :

• Aucun acompte requis
• Pas de frais PMI
• Vous pouvez utiliser le prêt plusieurs fois

Bien sûr, ces points font du prêt hypothécaire VA du son agréable. Mais ce n’est pas tout le soleil et les arcs-en-ciel lorsque vous regardez de plus près ce qu’est vraiment le prêt VA et comment tout cela fonctionne.

Qu’est-ce qu’un prêt VA?

Un prêt VA est un prêt hypothécaire garanti par le Département américain des anciens combattants, mais vous pouvez en obtenir un en magasinant auprès de n’importe quel type de prêteur, comme une banque ou une société de prêt hypothécaire. Il a été conçu pour aider les vétérans américains, les militaires en service actif et les conjoints militaires veufs à acheter une maison.

L’hypothèque VA a été introduite dans le cadre du GI Bill en 1944. Ce n’est en aucun cas le type d’hypothèque le plus populaire – ne représentant que 5 à 6% de toutes les hypothèques au début de 2021.¹ Les personnes qui optent pour les prêts VA le font généralement parce qu’elles ne peuvent pas se qualifier pour un prêt conventionnel plus traditionnel.

Comment fonctionne un prêt VA ?

Le prêt immobilier VA est considéré comme un non conventionnel (ou gouvernement) prêt. Ils sont différents des prêts conventionnels car les prêts VA sont spécifiquement garantis par le gouvernement.

Cela signifie simplement que le gouvernement accepte de rembourser une partie du prêt au prêteur qui vous a accordé votre prêt VA si vous ne faites pas vos versements hypothécaires (défaut) et qu’il doit reprendre possession de votre maison (saisie).

Étant donné que votre prêteur prend moins de risques par rapport à un prêt conventionnel, les prêts hypothécaires VA sont relativement faciles à obtenir.

Qui est admissible à un prêt VA?

Afin d’obtenir ce prêt lorsque vous cherchez à acheter une maison, le personnel militaire doit répondre aux exigences de service spécifiques de la VA.

Généralement, vous êtes éligible si vous appartenez à l’une de ces trois catégories :

• Vous êtes un militaire en service actif ou un ancien combattant libéré honorablement qui compte 90 jours consécutifs de service actif en temps de guerre ou 181 jours de service actif en temps de paix.

• Vous avez servi plus de six ans dans la Garde Nationale ou la Réserve Sélectionnée.

• Vous êtes le conjoint d’un militaire décédé dans l’exercice de ses fonctions.²

Comment faire une demande de prêt VA

Pour demander un prêt VA, vous avez besoin d’un certificat d’admissibilité (COE) pour montrer aux prêteurs hypothécaires que vous êtes admissible.³ Vous pouvez demander un COE via le site Web VA, par courrier ou via votre prêteur.

Pour un aperçu de ce à quoi ressemble ce processus, voici six étapes pour obtenir un prêt VA :

1. Obtenez un COE de la VA
2. Faites-vous préapprouver par un prêteur
3. Partez à la recherche d’une maison
4. Faire une offre
5. Attendez que le prêteur traite votre prêt
6. Fermez-vous sur votre maison

Remarquez que les étapes sont toutes à peu près les mêmes que pour tout processus d’achat d’une maison. La principale différence ici est d’obtenir ce certificat d’admissibilité.

Pouvez-vous utiliser un prêt VA plusieurs fois ?

Oui, un prêt immobilier VA est un avantage à vie pour ceux qui y ont droit. Peu importe combien de fois vous vendez votre maison et en achetez une nouvelle, vous pouvez toujours obtenir un autre prêt VA.⁴

Quels sont les avantages d’un prêt VA ?

Voici quelques-unes des principales caractéristiques et avantages d’une hypothèque VA :

1. Vous pouvez acheter une maison sans mise de fonds. Les prêts hypothécaires VA sont l’un des derniers prêts immobiliers à zéro disponible aujourd’hui. Mais chez Ramsey, nous ne recommandons jamais d’obtenir un prêt hypothécaire avec un acompte nul ou faible (nous en reparlerons plus tard).
2. Il n’y a pas de limite au montant que vous pouvez emprunter sur un prêt VA. Mais là est une limite au montant que la VA est prête à garantir à votre prêteur. À partir de 2021, la VA soutiendra un prêt jusqu’à 548 250 $, ce qui signifie que la VA garantirait 25 % (137 062 $) de celui-ci en cas de défaut de paiement.⁵ Tout ce qui va au-delà ne sera pas soutenu par le VA. Cela vous semble dangereux ? Ça peut être!
3. Vous n’aurez pas à payer d’assurance hypothécaire privée (PMI). PMI est une assurance que vous payez et qui protège votre prêteur (pas vous) si vous ne parvenez pas à rembourser votre prêt. Mais puisque les prêts immobiliers VA sont soutenus par le gouvernement, vous pouvez dire adieu au PMI !
4. Il n’y a pas d’exigence de pointage de crédit minimum. Gardez à l’esprit que même si la VA ne vous refusera pas un prêt pour avoir un faible pointage de crédit, votre prêteur pourrait toujours le faire. C’est parce qu’un bas score signifie généralement que vous avez eu du mal à rembourser l’argent que vous avez emprunté. Mais si vous suivez ce que nous enseignons à Ramsey sur le mode de vie sans dette, vous aurez non pointage de crédit du tout. Si c’est votre cas, il est toujours possible d’obtenir un prêt hypothécaire sans pointage de crédit.
5. La VA offre une assistance aux emprunteurs en difficulté confrontés à une éventuelle saisie. Les techniciens de prêt de l’agence peuvent négocier avec les prêteurs au nom des emprunteurs qui ont de la difficulté à effectuer leurs versements hypothécaires.
6. Il n’y a pas de pénalité de remboursement anticipé. Cela signifie que vous ne serez pas condamné à une amende si vous remboursez votre prêt par anticipation.
7. Vous n’avez pas besoin d’être un acheteur d’une première maison pour obtenir un prêt VA. Tant que vous le remboursez à chaque fois, vous pouvez utiliser l’avantage encore et encore.
8. La faillite et la forclusion n’affecteront pas de façon permanente vos chances. Si vous avez déposé le bilan ou subi une saisie, vous pouvez toujours prétendre à un prêt VA deux ans après la date de la faillite ou de la saisie.⁶

Quels sont les inconvénients d’un prêt VA ?

Tout cela sonne bien jusqu’à présent, n’est-ce pas ? Mais si vous creusez un peu plus, vous trouverez de sérieux problèmes avec ce type de prêt.

1. Le zéro acompte vous rend vulnérable. Un petit changement dans le marché du logement pourrait vous faire devoir plus sur votre maison que sa valeur marchande ! Cela signifie que vous pourriez rester coincé avec la maison jusqu’à ce que le marché se redresse ou subir une perte financière si vous devez vendre la maison à la hâte.
2. Vous devez payer des frais de financement de prêt VA entre 1,4 et 3,6 % du montant du prêt à partir de 2020.^sept Sur un prêt de 300 000 $, ces frais peuvent aller de 4 200 à 10 800 $. Et les frais sont généralement inclus dans le prêt, de sorte qu’ils augmentent votre paiement mensuel et s’ajoutent aux intérêts que vous payez sur la durée du prêt. De plus, vous devrez peut-être prendre en compte les frais de montage du prêteur. Aïe !
3. Les taux d’intérêt plus bas sur les prêts VA sont trompeurs. Bien que les taux d’intérêt des prêts VA sur 30 ans soient généralement égaux ou légèrement inférieurs à ceux des prêts conventionnels sur 30 ans, aucun des deux prêts n’est une bonne option. Les deux finiront par vous coûter beaucoup plus d’intérêts sur la durée du prêt que leurs homologues de 15 ans. De plus, vous êtes plus susceptible d’obtenir un taux d’intérêt inférieur sur un prêt conventionnel à taux fixe de 15 ans que sur un prêt VA de 15 ans.
4. Un prêt VA ne peut être utilisé que pour acheter ou construire une résidence principale ou pour refinancer un prêt existant. Ainsi, vous pouvez oublier d’essayer d’acheter un immeuble de placement ou une maison de vacances avec un. (En outre, utiliser un prêt pour acheter un immeuble de placement ou une maison de vacances au lieu de 100 % d’argent est toujours une mauvaise idée car cela signifie plus de dettes.)
5. Seuls certains types de biens sont éligibles à un prêt VA. Vous ne pouvez pas acheter un terrain vacant avec un prêt VA à moins qu’une partie du prêt ne soit utilisée pour construire une maison. Et vous ne pouvez pas acheter de coopératives. . . pour l’instant. Un projet de loi a été présenté au Congrès qui permettrait aux prêts VA d’être utilisés pour acheter des coopératives, mais il est au point mort depuis des années (allez comprendre).^{8, 9}

Un prêt VA en vaut-il la peine ?

Un prêt VA n’en vaut généralement pas la peine à long terme. La raison principale est que les gens les incitent généralement à ne pas épargner pour un acompte.

Un acompte faible ou nul rend votre prêt plus cher de plusieurs dizaines de milliers de dollars, ce qui peut entraîner toutes sortes de problèmes financiers plus tard.

Nous ne voulons pas cela pour vous. C’est pourquoi, chez Ramsey, nous enseignons aux acheteurs comment économiser une grosse mise de fonds de 20 % ou plus sur un prêt conventionnel à taux fixe de 15 ans. Il s’agit de votre option hypothécaire la moins chère.

Prêt VA vs. Prêt conventionnel

Et si vous décidiez d’économiser jusqu’à 20 % d’acompte sur une maison de 200 000 $ et optiez pour un prêt hypothécaire conventionnel à taux fixe de 15 ans au lieu d’un prêt VA ?

Comparons les chiffres. Nous utiliserons un taux d’intérêt de 3 % pour un prêt VA de 15 ans et un prêt conventionnel de 15 ans.

Disons que le prêt VA est assorti de frais de financement de 2,3 % du montant de votre prêt de 200 000 $, soit 4 300 $. Puisque vous n’avez pas d’argent, vous l’ajoutez au montant de votre prêt. À l’aide de notre calculateur de remboursement hypothécaire, vous pouvez additionner le coût total de vos intérêts pour les deux types de prêt.

Remarquez comment le prêt conventionnel à taux fixe de 15 ans vous permet d’économiser plus de 15 000 $ par rapport au prêt VA. Pensez à ce que vous pourriez faire avec tout cet argent !

L’essentiel est le suivant : les prêts VA sont généralement l’un des moyens les plus coûteux d’acheter une maison. Si vous devez contracter un prêt pour acheter une maison, optez pour un prêt hypothécaire conventionnel à taux fixe de 15 ans avec un acompte de 20 % ou plus pour éviter de payer le PMI. En dehors de l’achat de votre maison avec de l’argent, c’est la meilleure façon de faire.

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