C’est le jour de la clôture et vous êtes assis dans une salle de conférence avec un avocat de clôture qui vous remet document après document à signer. Vous êtes nerveux et excité. Il est difficile de se concentrer sur ce que vous signez exactement.
Mais quelque part dans cette pile de papiers se trouve une divulgation finale. Ce formulaire de cinq pages répertorie des éléments tels que votre taux d’intérêt et votre durée, ainsi qu’une liste des frais de clôture, tels que les taxes, les intérêts, les frais d’évaluation et l’assurance titres. Tous ces éléments s’additionnent et la plupart des acheteurs de maison paient environ 2 à 5 % du prix d’achat en frais de clôture.1
Vous vous demandez peut-être, Les frais de clôture sont-ils déductibles des impôts ? Eh bien, certains le sont, mais la plupart ne le sont pas. Voyons quels frais de clôture donnent droit à une déduction fiscale.
Quels frais de clôture puis-je déduire sur mes impôts ?
Avant même de penser à déduire les frais de clôture de vos impôts sur le revenu, vous devez répondre à une grande condition : la maison doit être votre résidence principale. Et non, cette maison de vacances que vous convoitez n’est pas une résidence principale.
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Et encore une chose – et celle-ci est importante – afin de déduire les frais de clôture, vous devrez détailler les déductions au lieu de prendre la déduction standard. Et la grande majorité (87%) des Américains prennent la déduction forfaitaire car elle leur permet d’économiser le plus d’argent sur leurs impôts.2
Cela dit, voici les frais de clôture qui sont généralement déductibles d’impôt :
- Taxes foncières nationales et locales
- Intérêts payés d’avance
- Frais ou points d’origination
- Assurance hypothécaire privée (AMP)
Taxes foncières nationales et locales
Vous ne pouvez jamais vous soustraire aux impôts, et le fisc prendra également sa part à votre clôture. Selon l’endroit où vous vivez, vous devrez généralement payer des taxes foncières nationales ou locales. Il peut s’agir d’une partie des impôts de l’année en cours ou du montant total (si la date d’échéance est proche).
Que vous fermiez ou non une maison cette année, vous pouvez toujours déduire les impôts fonciers. Cependant, la déduction fiscale nationale et locale (également connue sous le nom de SALT) est limitée à 10 000 $ par an pour les déclarants célibataires et les couples mariés.3
Intérêts prépayés
Lorsque vous fermez une maison, il y a généralement un intervalle d’environ un mois entre le moment où vous fermez et le moment où votre premier paiement de maison est dû. Mais ce mois n’est pas sans intérêt ! Vous devrez payer ce qu’on appelle intérêts payés d’avance.
Ces intérêts sont déductibles d’impôt, tout comme le reste des intérêts hypothécaires que vous payez tout au long de l’année. La déduction des intérêts hypothécaires est généralement importante pour les propriétaires qui détaillent. Vous pouvez déduire les intérêts que vous avez payés sur une dette hypothécaire pouvant atteindre 750 000 $.4
Frais ou points d’origine
Les frais de montage sont des frais payés par l’acheteur (ou parfois le vendeur) lorsqu’il obtient un prêt.5 Ces frais sont généralement de 0,5% à 1% de la valeur du prêt. L’IRS prend en compte les frais de montage, les intérêts payés d’avance, ils sont donc déductibles d’impôt l’année du prêt.
Mais attendez. L’IRS a des réglementations, et voici les principales :
- Votre prêt doit servir à acheter ou construire votre résidence principale.
- Vous ne pouvez pas emprunter de l’argent pour payer les points.
- Les points doivent être calculés en pourcentage de votre hypothèque.
- Le montant que vous avez payé pour les points doit être clairement indiqué sur la déclaration de clôture ou le relevé de règlement de votre prêt.6
Si vous ne remplissez pas ces conditions, vous pouvez toujours déduire vos points sur la durée de votre prêt.
Lorsque vous achetez une maison, vous avez peut-être la possibilité de payer ce qu’on appelle des points de rabais pour réduire votre taux d’intérêt. Ceci est communément appelé payer des points. Vous devrez généralement payer 1 % de la valeur du prêt pour réduire votre taux d’un quart de pour cent. Les points de remise sont déductibles des impôts en tant qu’intérêts prépayés.
Payer des points semble être un bon moyen de réduire votre taux d’intérêt, mais c’est souvent une arnaque. Il vous faudra environ six ans pour récupérer ce que vous avez économisé sur les intérêts en payant des points, et la plupart des gens ont alors vendu, refinancé ou remboursé leur maison. Au lieu d’acheter des points hypothécaires, utilisez cet argent supplémentaire pour votre mise de fonds et réduisez complètement le montant de votre prêt !
Assurance hypothécaire privée (PMI)
Si vous versez une mise de fonds inférieure à 20 %, vous devrez souscrire une assurance hypothécaire privée. PMI protège votre prêteur en cas de défaut de paiement sur votre prêt.
Vous avez la possibilité de payer PMI sous forme de somme forfaitaire (que vous payez en totalité à la clôture ou que vous liez à votre prêt) ou de la payer mensuellement dans le cadre du paiement de votre maison.
Le PMI était déductible des impôts pour l’année d’imposition 2021.sept Mais il n’est actuellement pas déductible pour 2022. Bien qu’il soit possible que le Congrès vote pour prolonger la déduction plus tard cette année.
Mais sérieusement, même si vous bénéficiez d’une déduction fiscale, le PMI est une mauvaise affaire. Faites de votre mieux pour économiser 20 % pour un acompte, afin de ne pas avoir à jeter de l’argent par la fenêtre chaque mois pour PMI.
Quels frais de clôture ne sont pas déductibles d’impôt ?
Bon, revenons à cette pile de paperasse que vous avez signée à votre clôture. Vous verrez un tas de frais de clôture qui ne sont pas déductibles d’impôt. Voici quelques-uns des plus courants :
- Primes d’assurance habitation
- Inspections (homme, ravageur, inondation)
- Frais d’expertise
- Assurance titres
- Frais d’entiercement
- Association des propriétaires (HOA) deux
- Frais divers (notaire, frais de titre, préparation de documents, frais d’avocat, rapports de solvabilité)
Les acomptes sont-ils déductibles des impôts ?
Si vous êtes comme la plupart des acheteurs de maison, votre mise de fonds sera le poste le plus important sur votre relevé de clôture, surtout si vous mettez au moins 20 % de mise de fonds. Mais non, un acompte n’est pas déductible des impôts.
Les frais de clôture du vendeur sont-ils déductibles d’impôt ?
En ce qui concerne les frais de clôture du vendeur, le géant est les commissions des agents immobiliers. Ils totalisent généralement environ 6% du prix de vente d’un homme.8 Mais vous n’avez pas de chance si vous souhaitez déduire les commissions de vos impôts sur le revenu. Cependant, gardez à l’esprit que si vous vivez dans une maison depuis au moins deux ans, vous ne devez payer des impôts sur le profit de la vente de votre maison que si vous avez gagné plus de 250 000 $ pour un célibataire ou 500 000 $ pour un couple marié. dossier9
Maintenant, si vous vivez dans une maison depuis moins de deux ans, vous devrez payer des impôts sur les plus-values. Lorsque vous calculez votre profit pour déterminer combien vous devez, vous pouvez ajouter les frais de clôture au coût global de votre maison. C’est donc un peu comme une déduction qui réduira le profit sur lequel vous devez des impôts sur les gains en capital.
Les frais de clôture d’une maison de location sont-ils déductibles ?
Les impôts peuvent devenir assez compliqués lorsque vous décidez de devenir propriétaire. Honnêtement, la vie en général peut se compliquer lorsque vous décidez de louer une maison, mais c’est une autre histoire.
Si vous avez une maison de location, cela signifie que vous aurez un revenu de location. Tout comme pour votre résidence principale, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs des éléments tels que les intérêts hypothécaires, le PMI et les impôts.
Mais attendez, si vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires, cela signifie que vous avez emprunté de l’argent pour acheter une location. Si vous n’êtes pas en mesure de payer comptant pour une location, ne l’achetez pas. C’est si simple. Ne comptez pas sur le loyer des locataires pour couvrir l’hypothèque. Attendez d’avoir l’argent pour vous payer toute la maison à vous tout seul, alors acheter la maison.
Si vous avez acheté une maison de location avec de l’argent, vous pouvez ajouter tous les frais de clôture non liés à un prêt immobilier au coût de base de la maison.dix Ainsi, si vous avez acheté une maison pour 100 000 $ et payé 3 000 $ en frais de clôture, votre coût total de la maison est de 103 000 $. Ceci est important car une maison de location peut être amortie comme un actif, ce qui signifie que vous pouvez prendre de petites déductions basées sur le coût de la maison sur 27,5 ans.11
Les frais de clôture d’un refinancement hypothécaire sont-ils déductibles ?
Si vous refinancez votre maison pour obtenir un taux d’intérêt plus bas, l’IRS vous permet uniquement de déduire les frais de montage sur la durée du prêt. Vous ne pouvez pas les déduire sous forme de somme forfaitaire.12
Les déductions pour les impôts, les intérêts hypothécaires et le PMI restent les mêmes, que vous refinanciez ou achetiez une nouvelle maison.
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