Peut-être souhaitez-vous construire la maison de vos rêves. Peut-être cherchez-vous un endroit pour gérer votre petite entreprise. Peut-être que vous voulez une propriété de vacances ou d’investissement.
Il y a des tonnes de raisons d’acheter un terrain, et vous avez probablement entendu dire que les prêts fonciers sont le moyen de le faire. Mais ce sont des prêts fonciers vraiment une bonne idée? Merde non !
Nous allons creuser ce que sont les prêts fonciers, comment ils fonctionnent et pourquoi ils puent comme un chien mouillé par une chaude journée. Mais ne vous inquiétez pas, nous parlerons également de meilleures façons d’acheter des terres. Commençons!
Que sont les prêts fonciers ?
Un prêt foncier est de l’argent que vous empruntez pour acheter un terrain sur lequel il n’y a pas encore de maison ou d’entreprise. Les conditions de prêt foncier varient en fonction du type de terrain que vous souhaitez.
Terre brute
La terre crue est entièrement naturelle – pas de routes ni de services publics. Comme cela demande beaucoup de travail, les prêts immobiliers nécessitent généralement des acomptes importants (au moins 20 %) et des taux d’intérêt élevés. Vous devrez probablement même montrer au prêteur un plan détaillé de la façon dont vous allez développer la propriété. (C’est pourquoi les terres brutes sont une cible commune pour les promoteurs immobiliers – c’est leur point fort.)
Terre non améliorée
Terrain non aménagé force ont des conduites d’eau ou une fosse septique, mais ils ne seront pas encore raccordés. Les prêts fonciers non améliorés sont généralement plus faciles à obtenir et moins chers à rembourser que les prêts fonciers bruts, mais encore une fois, vous aurez besoin d’au moins 20 % de mise de fonds et d’un plan détaillé de développement.
Terrain amélioré
Les terres améliorées ont accès aux services publics et aux routes. Puisqu’il est prêt à construire, c’est aussi le plus cher. Les prêteurs utilisent cela à leur avantage : ils offrent des versements initiaux et des taux d’intérêt plus bas afin que vous pense vous obtenez une bonne affaire, mais comme le montant du prêt est plus élevé, ils réalisent en fait un énorme profit sur vous. (Merci pour « l’aide », les prêteurs !)
L’utilisation des terres
Avant d’acheter n’importe quel type de terrain, vous devez vous assurer que vous pouvez réellement l’utiliser comme vous le souhaitez.
Trouvez des agents experts pour vous aider à acheter votre maison.
Par exemple, si une propriété n’est pas zonée à des fins commerciales, vous ne pourrez pas y établir votre entreprise. Et si vous voulez un prêt de terrain résidentiel, vous devez connaître les plans du conseil de zonage local pour le quartier. Ils peuvent être placés dans un parc ou un centre de traitement des eaux usées à proximité, ce qui peut modifier la valeur de votre propriété très différentes façons.
Lors de l’achat d’un terrain brut ou non aménagé, assurez-vous d’avoir accès aux services publics et à une voie publique. Après tout, c’est difficile de construire une maison quand on ne peut pas mettre de lumières ou d’une allée!
Et enfin, demandez aux géomètres de revérifier les limites de la propriété. Sinon, vous pourriez acheter un terrain car vous aimez le ruisseau à proximité. . . seulement pour découvrir que le ruisseau appartient en fait aux voisins.
Comment fonctionnent les prêts fonciers ?
Comme pour tout autre prêt, les prêteurs veulent s’assurer que vous pouvez rembourser un prêt foncier. La plupart des prêteurs examinent votre pointage de crédit pour déterminer le montant de votre dette et votre capacité à la rembourser.
Si vous n’avez pas de dettes et que vous n’avez pas de pointage de crédit, vous déchirez ! Votre prêteur effectuera une souscription manuelle, où il examinera vos revenus, vos économies et vos finances globales. La souscription manuelle est bien meilleure que l’obtention d’un prêt avec une cote de crédit, car elle tient compte de la somme d’argent que vous avez réellement à la banque. (Un pointage de crédit est à peu près juste un pointage « J’aime la dette » – c’est pourquoi ils sont déchet!)
Maintenant, voici où les prêts fonciers sont différents : vous devez dire au prêteur comment vous prévoyez d’utiliser le terrain. Donc, si vous voulez un prêt pour terrain résidentiel, vous devez dire si vous allez construire une maison tout de suite ou améliorer le terrain en premier. Vous devez également dire au prêteur ce que vous ne le faites pas savoir encore, comme le zonage de la propriété, s’il y a des restrictions d’utilisation des terres ou s’il y a un accès aux services publics.
Ils utiliseront ces informations pour décider s’ils vous prêteront de l’argent et pour fixer les conditions du prêt foncier. Cela comprend le taux d’intérêt, le nombre d’années dont vous disposez pour rembourser le prêt et le montant de l’acompte que vous devez.
Généralement, les prêteurs considèrent les prêts fonciers comme plus risqués que les prêts immobiliers. Ainsi, les taux d’intérêt sur les prêts fonciers sont généralement environ deux fois plus élevés et (comme nous l’avons mentionné) la plupart des prêteurs demandent également des acomptes plus élevés – au moins 20 %.
Prêts fonciers vs. Prêts à la construction
D’accord, nous avons donc couvert le fonctionnement des prêts fonciers. Mais en quoi sont-ils vraiment différents des prêts à la construction ?
La principale réponse est le temps. Les prêts à la construction ont généralement une durée de remboursement d’un an. Au cours de cette année, l’acheteur doit construire une maison, puis passer à une hypothèque ordinaire qui rembourse le terrain et la maison.
Les conditions des prêts fonciers durent plus longtemps, de 2 à 25 ans selon le type de prêt foncier que vous obtenez.
Types de prêts fonciers
Il existe quatre principaux prêts fonciers. Ils sont chacun un peu différents, et ils varient selon le nombre d’années que vous avez pour les rembourser. Nous allons jeter un coup d’oeil:
- Prêts fonciers du prêteur : La plupart des petites coopératives de crédit et banques locales accordent des prêts fonciers avec des conditions de remboursement de 2 à 5 ans. Ils peuvent évaluer facilement la valeur des terres puisqu’ils connaissent la région, et ils pourraient même vous connaître. Cela les rend plus disposés à prendre le risque, alors qu’une grande banque nationale ne le fera généralement pas accorder des prêts fonciers.
- Prêts fonciers de l’USDA : Les prêts fonciers de l’USDA ressemblent davantage à des prêts à la construction. La section 523 vous permet d’emprunter de l’argent pour acheter un terrain et construire votre propre maison, ce qui est très bien si vous savez comment. Si vous souhaitez embaucher un constructeur, vous avez besoin d’un prêt en vertu de l’article 524. Les deux prêts de l’USDA ont des modalités de remboursement de deux ans et ont généralement des taux d’intérêt inférieurs à ceux des prêts fonciers des prêteurs. L’inconvénient est que vous avez affaire à une agence fédérale, ce qui signifie plus de cerceaux à franchir.
- Prêts SBA 504 : SBA signifie Small Business Administration. Ces prêts vous permettent d’acheter un terrain à utiliser pour votre entreprise, par exemple si vous souhaitez stocker des stocks ou construire une vitrine. Vous mettez 10% de mise de fonds, une société de développement certifiée approuvée par la SBA vous prête 40% et un prêteur local vous propose les 50% restants.1 Ces conditions de prêt foncier durent de 10 à 25 ans.
- Financement vendeur : Financement vendeur, ou un contrat foncier, c’est lorsque vous et le propriétaire actuel concluez votre propre accord, sans prêteurs ni agences gouvernementales. Le financement du vendeur peut être utile car il est très flexible. Vous et le vendeur fixez toutes les conditions du prêt foncier, comme l’acompte, le taux d’intérêt et la durée du prêt. Un mot au sage : Engagez un avocat pour réviser le contrat afin que le vendeur ne puisse tirer aucune affaire amusante.
Maintenant, il existe une autre façon de payer un prêt foncier : utiliser un prêt sur valeur nette d’une propriété pour acheter un terrain. Mais c’est un pourri idée!
Nous n’aborderons pas toutes les raisons pour lesquelles les prêts sur valeur domiciliaire sont nuls, mais voici l’essentiel : vous mettez votre maison en danger. Si vous ne pouvez pas rembourser le prêt, vous perdrez le terrain et ta maison. C’est fou et c’est tout simplement trop dangereux pour vous et votre famille.
Comment obtenir un prêt foncier
Obtenir un prêt pour un terrain est plus difficile que d’obtenir un prêt immobilier ordinaire. Les prêteurs voudront que vous ayez plus d’argent à l’avance et que vous soyez plus qualifié (ce qui signifie avoir soit une cote de crédit très élevée, soit un gros compte d’épargne). Si vous êtes admissible, obtenir un prêt immobilier est similaire au processus de prêt immobilier.
Comme pour tout autre prêt, vous devez d’abord affiner vos critères de recherche. Quel type de terrain recherchez-vous ? Qu est ce que tu veux faire avec? Quel est votre budget ?
Une fois que vous avez décidé de ces facteurs, vous pouvez demander à être pré-approuvé pour un prêt foncier. De cette façon, vous ne perdrez pas de temps à retourner chez le prêteur ou à découvrir que vous ne pouvez pas vous permettre d’acheter une propriété. Lorsque vous serez préapprouvé, vous saurez exactement ce que vous pouvez vous permettre et serez en mesure de faire rapidement une offre sur le terrain que vous désirez.
Cela dit, vous voudrez peut-être repenser à l’approbation d’un prêt foncier, car malgré leur nom, ce n’est en fait pas le moyen le plus intelligent d’acheter un terrain.
Faut-il contracter un prêt foncier ?
Non! Les prêts fonciers peuvent sembler intéressants, mais tout ce qu’ils font vraiment, c’est vous endetter davantage et vous éloigner de vos rêves. Et même si vous pensez que votre situation est différente, la vérité est que les prêts fonciers ne sont qu’une mauvaise idée pour tout le monde (y compris tu).
Examinons quelques raisons pour lesquelles les gens contractent des prêts pour des terres, pourquoi c’est une erreur et ce que vous pouvez faire à la place.
Posséder une entreprise
Nous comprenons que vous en avez assez de louer un espace et que vous souhaitez posséder une propriété pour votre entreprise. Mais diriger une entreprise est suffisamment stressant sans s’endetter ! Vous dormirez mieux et votre entreprise sera plus sûre si vous la gérez sans dettes.
Vous pensez que c’est impossible ? Détrompez-vous ! Ramsey Solutions a toujours été une entreprise sans dette. Notre fondateur, Dave Ramsey, a commencé par vendre des livres dans le coffre de sa voiture. Maintenant nous avons deux de beaux et immenses bâtiments pour lesquels nous avons payé comptant. Alors, vous chien gérer une entreprise sans dette.
Jusqu’à ce que vous soyez prêt à acheter une propriété commerciale avec de l’argent, envisagez de louer un emplacement avec une option d’achat plus tard.
Acheter une propriété d’investissement ou de vacances
Utiliser la dette pour investir dans l’immobilier, c’est comme construire un château de cartes. C’est trop facile de faire faillite. Lorsque nous enseignons aux gens comment investir dans l’immobilier, nous leur disons toujours de payer 100 % en espèces pour les immeubles de placement. Si vous ne pouvez pas vous le permettre, vous n’êtes pas prêt à investir et vous devez vous concentrer sur la mise en ordre de vos finances.
Être endetté
Regardez, ayant an la dette vous retient. Donc, si vous avez des prêts étudiants, des cartes de crédit, des factures médicales, des notes de voiture ou tout autre type de dette, vous ne pouvez pas vous permettre d’acheter un terrain. Vous ne possédez même pas les choses qui se trouvent dans votre maison ou votre allée. Vous êtes fauché !
Votre travail en ce moment est de rembourser votre dette. Ensuite, vous pouvez économiser pour acheter un terrain plus tard, sans que ces paiements mensuels ne vous alourdissent.
Et si vous avez une hypothèque, la dernière chose dont vous avez besoin est de jongler une autre paiement mensuel. Ne mettez pas votre maison en danger ! Il est plus intelligent de rembourser votre hypothèque et de libérer tout ce revenu. Ensuite, vous pouvez économiser pour investir dans un terrain ou construire la maison de vos rêves.
Vouloir construire une maison
Vous rêvez peut-être de construire une maison et vous n’êtes pas prêt à payer 100 % comptant. Nous l’avons compris, construire une maison coûte cher ! Mais les prêts fonciers ne sont pas le moyen de réaliser ce rêve.
Si vous allez emprunter de l’argent pour construire, il est plus intelligent (et plus rapide) d’obtenir un prêt à la construction. Vous pouvez construire la maison, puis passer à un prêt hypothécaire à taux fixe de 15 ans qui vous permet de payer le terrain et la maison en même temps. N’oubliez pas de maintenir votre paiement mensuel à 25 % ou moins de votre salaire net afin de pouvoir vous le permettre !
Vous devez également attendre d’être vraiment prêt à acheter un terrain. Alors, comment savez-vous quand c’est? Voici comment:
- Vous n’avez plus de dettes.
- Vous pouvez mettre au moins 20% vers le bas.
- Vous disposez d’un fonds d’urgence avec 3 à 6 mois de dépenses économisées.
Si tout cela est vrai, alors vous êtes financièrement prêt à acheter un terrain, à construire votre maison et à tout rembourser rapidement, car l’herbe est tout simplement différente lorsqu’elle vous appartient !
Prêt à acheter un terrain ?
Lorsque vous recherchez un terrain, vous avez besoin d’un bon agent immobilier à vos côtés. Ils vous aideront à naviguer tout au long du processus, et certains vous aideront même à choisir un constructeur.
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