Si vous êtes un investisseur immobilier, l’échange 1031, qui tire son nom de l’article 1031 du US Internal Revenue Code, est votre meilleur ami !
Pourquoi? Car depuis environ 100 ans, l’échange 1031 permet aux investisseurs immobiliers de réinvestir les bénéfices de la vente d’un bien sans avoir à payer d’impôt sur les plus-values. Tant que vous remplacez un immeuble de placement par un autre et que vous suivez toutes les règles établies par l’Oncle Sam (nous y reviendrons dans une minute), vous pouvez continuer à faire tomber cette facture fiscale sur la route.
Mais comment fonctionne exactement cette échappatoire fiscale centenaire ? Plongeons-y dedans !
Qu’est-ce qu’un échange 1031 ?
Fondamentalement, un échange 1031 vous permet d’éviter de payer l’impôt sur les plus-values lorsque vous vendez un bien immobilier d’investissement si vous réinvestissez vos bénéfices dans un autre bien similaire dans un certain délai.
Disons que vous avez acheté un bien immobilier il y a cinq ans. Pendant ce temps, la valeur de la propriété a grimpé en flèche et vous l’avez vendue cette année pour un profit de 300 000 $ (après commissions annuelles ou frais de clôture payés). Pas trop mal!
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Si votre taux d’imposition des gains en capital à long terme est de 20 %, cela signifie que vous devez 60 000 $ sur la vente de cette propriété. Huer! Grâce à l’échange 1031, vous pouvez réinvestir les bénéfices dans un autre immeuble de placement (qui coûte le même prix ou plus que le bien que vous venez de vendre) et éviter de payer ces taxes.
Juste une remarque : 1031 échanges le font ne pas s’appliquent aux résidences principales. Cependant, vous pourrait troquer une ancienne résidence principale ou secondaire dans des conditions bien précises.
Par exemple, disons que vous avez une maison au bord du lac que vous avez décidé de transformer en propriété locative. Vous avez eu un locataire qui y habite depuis un an, mais maintenant vous voulez le vendre et acheter un autre bien locatif. Serait-ce admissible à un échange 1031 ? Tant que vous pouvez montrer à l’IRS que vous avez utilisé la propriété à des fins professionnelles, vous ne devriez pas avoir de problèmes !
Comment faire un échange 1031
Écoutez ! Il y a certaines règles que vous devez suivre à la lettre et des délais à respecter à temps pour qu’un échange de propriétés soit qualifié d’échange 1031. Si vous ne faites pas attention, cela pourrait mener à une mauvaise surprise lors du Jour de l’impôt. . . et faites-nous confiance, vous ne voulez pas que cela se produise !
Lorsque vous résumez tout, voici les cinq étapes de base pour effectuer un échange 1031.
1. Choisissez un intermédiaire qualifié pour coordonner l’échange.
Étant donné que l’argent que vous recevez de la vente d’une propriété est imposable, vous techniquement vous ne pouvez pas recevoir cet argent lorsque vous vendez votre propriété. Si vous finissez par prendre le contrôle de l’argent à tout moment avant la fin de l’échange, cela pourrait disqualifier l’ensemble de la transaction et vous devrez payer des impôts sur Ail de vos plus-values.
C’est pourquoi vous avez besoin d’un intermédiaire qualifié pour vous aider dans l’échange (vous n’êtes pas autorisé à le faire vous-même). Cette personne agira en tant qu’intermédiaire pour l’échange 1031 et conservera le produit de la vente de votre propriété pendant que vous en chercherez une nouvelle.
2. Vendez votre bien immobilier actuel.
Une fois que vous avez un intermédiaire qualifié en place, vous pouvez vendre votre immeuble de placement. Mais juste avertissement : vous n’avez qu’une petite fenêtre de temps pour identifier et éventuellement fermer sur une propriété de remplacement. Une fois que vous avez vendu votre immeuble de placement, le temps commence à tourner. . . alors bouge toi !
3. Vous avez 45 jours pour identifier les propriétés de remplacement potentielles.
Ensuite, vous devez dresser une petite liste des propriétés que vous envisagez d’acheter pour remplacer celle que vous venez de vendre. N’attendez pas trop longtemps, cependant. Vous n’avez que 45 jours à compter de la date de vente de votre propriété pour identifier d’éventuelles propriétés de remplacement.1 Et il n’y a pas de prolongation de ce délai !
Une fois que vous avez identifié les propriétés potentielles, l’identification doit être faite par écrit et signée par vous. Ensuite, vous devrez remettre cette pièce d’identité à une personne impliquée dans l’échange, qui peut être le vendeur du bien de remplacement ou votre intermédiaire qualifié.2
4. Vous avez 180 jours pour conclure sur une propriété de remplacement.
Voici la partie amusante! Une fois que vous avez trouvé une propriété qui vous plaît, vous utiliserez les fonds provenant de la vente de vos autres immeubles de placement pour acheter votre nouvelle propriété. Atterrissage, bébé ! Mais rappelez-vous : vous n’avez que 180 jours (c’est-à-dire environ six mois) à partir du jour où vous vendez votre propriété pour fermer votre propriété de remplacement.3
5. Déposez le formulaire IRS 8824.
Une fois que vous avez fini de célébrer votre nouvelle propriété, il est temps de remplir quelques papiers (nous savons… tellement amusant !). Vous devrez remplir le formulaire 8824, qui est utilisé pour déclarer les échanges similaires de biens commerciaux ou de placement.
Étant donné que les échanges 1031 peuvent devenir très compliqués très rapidement, travailler avec un conseiller fiscal qualifié qui peut vous aider à obtenir tous les détails peut éliminer beaucoup de stress du processus.
Choisir une propriété de remplacement pour un échange 1031
Lorsque vous effectuez un échange 1031, l’échange doit être entre ce que l’IRS appelle propriétés « de même nature ». Fondamentalement, cela signifie simplement que les deux propriétés – celle qui est vendue et celle qui est achetée – doivent être utilisées à des fins commerciales ou d’investissement.
Quel type de propriété (ou de propriétés) répond aux exigences de l’IRS pour un échange 1031 ? Voici quelques directives importantes à suivre lorsque vous choisissez une propriété de remplacement :
Les propriétés n’ont pas besoin d’être du même type.
Par exemple, vous pouvez échanger un terrain vierge contre une maison de location ou un immeuble de bureaux contre un complexe d’appartements. Tant qu’ils sont utilisés à des fins commerciales ou d’investissement, vous avez le feu vert.
Les propriétés peuvent être situées n’importe où aux États-Unis
Peut-être que vous déménagez en Floride et que vous souhaitez vendre une propriété que vous possédez à New York afin de pouvoir en acheter une dans le Sunshine State. Ce n’est pas un problème – en fait, vous pouvez échanger des propriétés similaires de n’importe où aux États-Unis d’Amérique !
Un échange peut inclure plusieurs propriétés.
Vous souhaitez vendre une propriété et utiliser les bénéfices pour acheter trois propriétés différentes ? Tant qu’ils sont tous utilisés à des fins commerciales ou d’investissement, il n’y a pas de problème.
Le ou les biens de remplacement doivent être d’une valeur égale ou supérieure à celui vendu.
Si vous voulez différer Ail de vos impôts sur les gains en capital, le bien de remplacement que vous achetez doit avoir un prix d’achat égal ou supérieur au bien que vous avez vendu. Si le bien de remplacement vaut moins que celui que vous avez vendu, vous devrez payer des impôts sur la différence.
Besoin d’aide pour trouver des propriétés de remplacement? Un agent immobilier de premier ordre dans votre région peut vous aider à trouver ces propriétés et à les fermer dans les délais que vous devez respecter.
Qu’est-ce qu’un intermédiaire qualifié ?
Comme nous en avons parlé plus tôt, si vous souhaitez reporter les impôts sur les gains en capital que vous devez, vous n’êtes pas autorisé à recevoir directement le produit de la vente. C’est là qu’un intermédiaire qualifié entre en jeu.
Cet intermédiaire qualifié vendra la propriété en votre nom et recevra le produit de la vente pour vous. Ils conserveront ces fonds dans un compte séquestre auprès de leur institution financière jusqu’à ce que vous soyez prêt à acheter le bien de remplacement.
Une fois l’achat terminé, ils vous transfèrent l’acte. . . et c’est tout! S’il reste des produits de l’échange, l’intermédiaire qualifié vous restituera ces fonds.
Qui peut être un intermédiaire qualifié ?
Donc qui chien être un intermédiaire qualifié ? Voici quelques exemples de professionnels qui ont probablement la capacité d’agir comme intermédiaire qualifié lors d’un échange 1031 :
- Agents immobiliers
- Professionnels de l’investissement
- Des employés
- Avocats
- Experts-comptables agréés (CPA)
Malheureusement, vous ne pouvez pas être votre propre intermédiaire et vous ne pouvez pas choisir quelqu’un qui vous est apparenté (désolé, oncle Bob) ou qui a agi comme votre agent au cours des deux dernières années.
Comment trouver un intermédiaire qualifié ?
Vous ne savez pas où chercher un intermédiaire qualifié ? Vous pouvez commencer par discuter avec un fournisseur local agréé immobilier ou fiscal de la possibilité d’agir en votre nom en tant qu’intermédiaire qualifié.
Il existe également de nombreuses entreprises et organisations qui peuvent vous mettre en contact avec un intermédiaire qualifié et d’autres services d’échange 1031. La Fédération des hébergeurs d’échange (FEA) a un programme de certification d’intermédiaire qualifié avec un répertoire de ses membres que vous pouvez contacter.4
Des modifications à l’échange 1031 sont-elles à venir ?
À l’heure actuelle, il n’y a pas de limite au montant des gains en capital provenant de la vente de biens immobiliers d’investissement qui peuvent être protégés des impôts en utilisant les échanges 1031. C’est ainsi depuis 100 ans. . . mais il y a une chance que ça change bientôt.
Bien que le président Biden ne veuille pas éliminer complètement les échanges 1031, il souhaite imposer des limites à leur utilisation.
Voici ce que vous devez savoir : Le budget de l’administration Biden qui a été publié en mai contient une proposition visant à limiter le montant des gains en capital provenant de la vente d’immeubles de placement qui peuvent être reportés chaque année. Selon la proposition, les particuliers seraient autorisés à reporter 500 000 $ de gains en capital par an, tandis que les couples mariés pourraient reporter 1 million de dollars par an.5
L’administration soutient que ces échanges profitent principalement aux riches et que ces limites augmenteront les recettes fiscales pour financer des programmes conçus pour aider la classe moyenne. Mais les opposants soutiennent que 1031 échanges profitent au marché immobilier et l’économie nationale en encourageant l’investissement dans les collectivités tout en aidant les propriétaires fonciers issus d’un large éventail de revenus à créer de la richesse.6
Avant de paniquer et de commencer à vendre toutes vos propriétés plus rapidement qu’un commissaire-priseur qui a bu une boisson énergisante de trop ce matin, rappelez-vous que rien n’est figé. Ce n’est encore qu’un proposition. Le budget doit encore passer par un Congrès divisé et il y aura beaucoup de va-et-vient alors que les politiciens de Washington débattront de cette proposition.
Travaillez avec des professionnels en qui vous pouvez avoir confiance
Il existe de nombreuses règles et directives que vous devez suivre pour qu’un échange de propriétés soit qualifié d’échange 1031. Et un faux pas pourrait défaire tout le processus, vous laissant avec une facture fiscale massive. C’est pourquoi si vous envisagez de faire un échange 1031, vous devriez toujours travaillez avec des professionnels en qui vous pouvez avoir confiance pour vous guider tout au long du processus.
La bonne nouvelle est à nous Programme de fournisseurs locaux approuvés (ELP) peut vous mettre en contact avec des fiscalistes qualifiés et les meilleurs agents immobiliers de votre région. Avec leur aide, vous pouvez être tranquille en sachant que votre échange est entre les mains de professionnels en qui vous pouvez avoir confiance !
